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住宅ローンで得をする？賢い借り方と返し方とは
不動産購入の基礎知識
住宅ローンは住宅を取得した時、増改築を行った時には10年間（令和2年12月までの購入は13年間）、税金が控除されます。
それ以外に返済の仕方を考えたり、金利のタイプの選び方によっては、さらにお得になる方法もあります。
繰り上げ返済の利用のコツ
住宅ローンの利用で、一定の期間、12月末現在のローン残高から1％分が税金から控除される恩恵を受けます。
所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除ができます。一般的に、繰り上げ返済を行うと、早めに元金部分を返済できるため、
支払い期間が短縮され、返済総額も少なく抑えられるメリットがあります。
しかし、住宅ローン減税がされている期間は、借入残高が多いと控除額も高くなるため、繰り上げ返済をしない方が節税効果が高くなる場合があります。
特に、頭金を多く入れたり、親族からの贈与の関係で借入額を少なめにした場合は、繰り上げ返済を行うと、対象の返済期間を下回り、
減税が途中で打ち切りになる可能性もあります。
住宅を取得した場合は、減税が切れる11年目（14年目）以降繰り上げ返済をした方が、お得になる場合があります。
元金均等返済と元利均等返済どちらがお得？
住宅ローンの返済方式には、元利均等返済と元金均等返済があります。
よく用いられるのは元利均等返済で、利息を含めた総支払額を支払回数で割って月々の返済額を決めます。
返済額が一定で変わらず、家計の資金繰りがし易いことがメリットですが、最初の返済額は利息を占める部分が大半で、なかなか元金が減らずに
総額が増えてしまうというデメリットもあります。
反して元金均等返済は、返済額を予め決められた支払回数で均等割にし、適した利息を付けて支払う方法で、開始の頃の支払額はかなり大きくなります。
しかし、元金の減少が早いので、総支払額は少なくなります。
一見、元金均等返済の方が得をするように見えますが、収入の少ない世帯だと、開始時の返済で生活が圧迫される恐れがあります。
繰り上げ返済を上手に使って、借入期間を7、8年ほど短縮すると元金均等返済よりも支払額が少なくなります。余裕がある時に早めの返済をするのがおすすめです。
金利と費用どちらで選ぶか
住宅ローンには、公的機関と提携したローンと、金融機関独自のローンとがあります。
審査は金融機関独自のローンが厳しく、金利が高い場合がありますが、団体生命保険の加入料が無料、事務手数料が比較的安価なことから、
出費が少なくお得に借りられる場合が多いです。特にネット銀行の場合は、保証料が無料だったり、繰り上げ手数料も割安だったりして、支払い以外の費用がかかりにくくなっています。
公的機関と提携したローンは固定金利で、金利が低い時期に利用すると金利が上昇する局面があってもそのままで、上がらないメリットがあります。
民間の変動金利の場合は、最初は低めに設定されていても、後で大幅に上昇すれば、見直し後に高金利になる危険があります。
現在変動金利が特に低くて魅力的ですが、固定金利も低いことは間違いありません。長期固定金利でも返済が可能であれば多少返済は増えたとしてもこれ以上返済額が増えることがないといった安心感がありますのでお勧めです。
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